Off-Plan- und Bestandskäufe sind zwei grundlegend verschiedene Transaktionen, die zufällig am selben Ziel enden. Die Wahl wird gewöhnlich als Preis gegen Sicherheit dargestellt, was in etwa stimmt, aber unvollständig ist.
Bestandsimmobilie
- Sie können die tatsächliche Einheit, das Gebäude, die Gemeinschaftsflächen und die Nachbarschaft besichtigen.
- Die aktuelle Service-Gebühr und der Bauzustand sind bekannte Tatsachen, keine Prognosen.
- Die Zahlung erfolgt in der Regel in einer Transaktion, mit Registrierung und Übertragung bei einem Treuhandbüro.
- Mieteinnahmen können, sofern beabsichtigt, sofort beginnen.
Off-Plan-Immobilie
- Der Kauf erfolgt auf Grundlage eines registrierten Kaufvertrags vor Fertigstellung des Gebäudes.
- Zahlungen erfolgen gestaffelt und werden bei regulierten Projekten über ein Projekt-Treuhandkonto abgewickelt.
- Zahlungspläne können sich je nach Bauträger bis nach der Übergabe erstrecken.
- Sie verlassen sich auf Pläne, Spezifikationen und die Erfolgsbilanz des Bauträgers.
Wo die eigentlichen Risiken liegen
Bei Bestandsimmobilien betreffen die Risiken vor allem Zustand, Gebäudeverwaltung, Höhe der Service-Gebühr und die Frage, ob umliegende Grundstücke noch bebaut werden.
Bei Off-Plan-Käufen betreffen die Risiken das Übergabedatum, vertraglich zulässige Spezifikationsänderungen, die letztliche Qualität der Gemeinschaftsflächen und die Höhe der Service-Gebühr nach Inbetriebnahme des Gebäudes.
Was vor einer Off-Plan-Verpflichtung zu prüfen ist
- Dass Projekt und Bauträger bei den zuständigen Dubai-Behörden registriert sind und das Treuhandkonto besteht.
- Das im Vertrag genannte Übergabedatum und die Folgen einer Fristüberschreitung.
- Die genaue Spezifikation und was der Bauträger davon abweichend ändern darf.
- Die Bilanz des Bauträgers bei bereits fertiggestellten Projekten, idealerweise solchen, die besichtigt werden können.
Häufige Fragen
- Ist Off-Plan günstiger als eine Bestandsimmobilie in Dubai?
- Off-Plan wird oft zu niedrigeren Einstiegspreisen mit gestaffelten Zahlungen angeboten, doch der Vergleich ist nicht direkt: Man kauft einen künftigen Vermögenswert mit Fertigstellungsrisiko statt eines besichtigbaren Objekts.
- Was schützt einen Off-Plan-Käufer in Dubai?
- Regulierte Off-Plan-Projekte nutzen Treuhandkonten, damit Käuferzahlungen dem Projekt zugutekommen, und Kaufverträge werden bei den Behörden registriert. Die konkreten Schutzmechanismen sollten im Vertrag geprüft und mit den aktuellen Regeln von DLD und RERA abgeglichen werden.