Diese Seite behandelt den Prozess, nicht die Präferenz. Wer sich bereits für einen Off-Plan-Kauf entschieden hat, muss klären, wie sich vermeidbare Risiken durch geeignete Prüfungen reduzieren lassen.
Diese Prüfungen können Käufern helfen, Risiken zu erkennen, doch kein Immobilienkauf ist risikofrei. Bauverzögerungen, Vertragsstreitigkeiten und veränderte Marktbedingungen sind möglich.
Zuerst den Bauträger prüfen
- Bestätigen, dass der Bauträger beim Dubai Land Department registriert ist und eine gültige Lizenz besitzt.
- Die Fertigstellungsbilanz des Bauträgers bei früheren Projekten prüfen, einschließlich tatsächlich eingehaltener Übergabetermine.
- Bestätigen, dass es sich bei der Vertriebsstelle tatsächlich um den Bauträger oder einen für ihn registrierten Makler handelt.
- Die Registrierung des Maklers prüfen, bevor irgendjemandem gezahlt wird.
Die Projektregistrierung prüfen
- Das Projekt sollte beim DLD registriert sein und in den offiziellen Unterlagen erscheinen.
- Den Status und Baufortschritt des Projekts über DLD-Dienste wie Dubai REST abfragen.
- Bestätigen, dass die konkrete Einheit und der Grundriss Teil des registrierten Projekts sind.
- Erfragen, welche behördlichen Genehmigungen bereits vorliegen und welche noch ausstehen.
Wie Treuhandkonten funktionieren
Das Regelwerk Dubais schreibt vor, dass Zahlungen von Off-Plan-Käufern für registrierte Projekte auf ein dafür bestimmtes Projekt-Treuhandkonto (Escrow) einzuzahlen sind, wobei die Freigabe an den Baufortschritt und nicht an die allgemeinen Mittel des Bauträgers gebunden ist.
Praktische Konsequenz für Käufer: Zahlungen sollten stets an das namentlich genannte Projekt-Treuhandkonto erfolgen, niemals an ein privates Konto, einen Vertriebsmitarbeiter oder ein unbeteiligtes Unternehmen. Die Escrow-Kontodaten vor jeder Überweisung anhand der offiziellen Projektunterlagen prüfen.
Oqood und vorläufige Registrierung
Off-Plan-Verkäufe werden in Dubai im vorläufigen Immobilienregister erfasst. Die Registrierung des Verkaufs, üblicherweise über den Oqood-Dienst abgewickelt, belegt das Interesse des Käufers an der Einheit, bevor bei Fertigstellung eine Eigentumsurkunde existiert.
Erfragen Sie, wer für die Eintragung der Registrierung verantwortlich ist, wann diese erfolgt, welche Gebühr anfällt und wie der Nachweis erbracht wird. Bewahren Sie diesen Nachweis zusammen mit dem Vertrag auf.
Den Kaufvertrag (SPA) sorgfältig lesen
- Spezifikation und Größe der Einheit sowie der Umgang mit Größenabweichungen bei der Übergabe.
- Das voraussichtliche Fertigstellungsdatum sowie eine etwaige Kulanzfrist.
- Die Folgen einer Verzögerung durch den Bauträger und die tatsächlich zur Verfügung stehenden Rechtsmittel.
- Die Folgen verspäteter Zahlungen des Käufers, einschließlich Stornierungs- und Verfallsbestimmungen.
- Ob und wie eine Abtretung oder ein Weiterverkauf vor Übergabe möglich ist, und etwaige Gebühren dafür.
- Welche Gebühren, Service-Gebühren und Versorgungsanschlüsse mit der Übergabe beginnen.
Realitäten des Zahlungsplans
- Die Ratentermine mit dem eigenen Cashflow abgleichen, nicht mit optimistischen Annahmen.
- Prüfen, ob Raten an Baufortschritt oder an Kalenderdaten gebunden sind.
- Den Umgang mit Raten nach der Übergabe prüfen, sofern angeboten.
- Bedenken, dass Registrierungsgebühren und weitere Transaktionskosten außerhalb des Zahlungsplans anfallen.
Übergabe, Mängelliste und was aufzubewahren ist
- Die Einheit besichtigen und Mängel vor Annahme der Übergabe in einer schriftlichen Mängelliste festhalten.
- Prüfen, welche Gewährleistungsfrist der Vertrag vorsieht und wie Ansprüche geltend gemacht werden.
- Die für das Gebäude geltende genehmigte Service-Gebühr bestätigen.
- SPA, alle Zahlungsbelege, Bestätigungen der Escrow-Überweisungen, Registrierungsnachweise, Korrespondenz zu Verzögerungen und die endgültige Eigentumsurkunde aufbewahren.
Warnsignale
- Die Aufforderung, auf ein anderes Konto als das namentlich genannte Projekt-Treuhandkonto zu zahlen.
- Druck, noch am selben Tag zu unterschreiben oder zu zahlen, oder 'letzte Einheit'-Dringlichkeit.
- Weigerung, den vollständigen SPA vor einer Anzahlung offenzulegen.
- Keine überprüfbare Projektregistrierung oder unklare Identität des Bauträgers.
- Als garantiert dargestellte Renditen, Mieteinnahmen oder Visumsergebnisse.
- Marketingdarstellungen und Broschüren, die anstelle vertraglicher Spezifikationen verwendet werden.
Was unabhängig zu prüfen ist
- Registrierung von Bauträger und Projekt, über offizielle DLD-Kanäle statt über die Unterlagen des Verkäufers.
- Offiziell gemeldeter Baufortschritt im Vergleich zu dem, was mitgeteilt wird.
- Die Angaben zum Treuhandkonto.
- Die Vertragsbedingungen, idealerweise geprüft durch einen eigenen qualifizierten Berater.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber liefert ausschließlich allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Off-Plan-Käufe bergen Risiken, einschließlich Bauverzögerungen, Vertragsstreitigkeiten, Marktveränderungen und potenzieller finanzieller Verluste. Käufer sollten Projekt und Bauträger unabhängig prüfen und gegebenenfalls fachlichen Rat einholen.
Häufige Fragen
- Ist der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Dubai sicher?
- Das Regelwerk Dubais umfasst die Registrierung von Bauträgern und Projekten, Treuhandkonten für Käuferzahlungen sowie eine vorläufige Registrierung von Off-Plan-Verkäufen. Diese Maßnahmen verringern bestimmte Risiken, beseitigen sie aber nicht: Verzögerungs-, Streit- und Marktrisiken bleiben bestehen, daher sind eine unabhängige Prüfung und fachlicher Rat empfehlenswert.
- Was ist ein Treuhandkonto bei einem Off-Plan-Kauf in Dubai?
- Es handelt sich um ein dafür bestimmtes Projekt-Treuhandkonto, auf das Käuferzahlungen für ein registriertes Off-Plan-Projekt eingezahlt werden, wobei die Freigabe an den Baufortschritt gekoppelt ist. Zahlungen sollten niemals an ein privates oder unbeteiligtes Konto erfolgen.
- Was ist Oqood in Dubai?
- Oqood ist der Dienst zur Registrierung von Off-Plan-Verkäufen im vorläufigen Immobilienregister Dubais. Er belegt das Interesse eines Käufers an der Einheit, bevor bei Fertigstellung eine Eigentumsurkunde ausgestellt wird.
- Wie prüfe ich einen Immobilienbauträger in Dubai?
- Bestätigen Sie die Lizenz des Bauträgers und die Registrierung des Projekts über Kanäle des Dubai Land Department, einschließlich des Dubai-REST-Dienstes, und prüfen Sie die tatsächliche Übergabebilanz des Bauträgers bei fertiggestellten Projekten statt Marketingaussagen.
- Was passiert, wenn sich ein Off-Plan-Projekt in Dubai verzögert?
- Die vertragliche Position hängt von Ihrem Kaufvertrag ab, einschließlich einer etwaigen Kulanzfrist und der verfügbaren Rechtsmittel, sowie vom für das Projekt geltenden Regelwerk. Prüfen Sie diese Klauseln vor der Unterzeichnung und holen Sie im Verzögerungsfall Rat ein.